Садовый домик в жилой

Евгению Сабельникову принадлежит участок площадью 800 м². Земли отнесены к категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для ведения садоводства и огородничества». На этом участке у него размещен садовый дом. 

В августе 2022 года Сабельников обратился в администрацию Курского района с заявлением о признании постройки жилым помещением. Он приложил все необходимые, по его мнению, документы, в том числе техзаключение о состоянии конструкций садового дома. 

Администрация ответила отказом из-за вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ). Он якобы не предусматривает возможность размещения садового или жилого дома. Заявитель с таким решением не согласился и подал иск о признании в суд.

Что решили суды 

Три инстанции поддержали выводы органа публичной власти. Курский районный суд Курской области сослался на то, что техническое заключение не содержит необходимых для кадастрового учета сведений. По мнению первой инстанции, регистрации права собственности в таком случае невозможна. При этом она не указала, какой конкретно норме противоречит это заключение. 

Соглашаясь с выводами райсуда, апелляционная инстанция выделила новое основание для отказа в признании постройки жилым помещением. Садовый дом истца находится в зоне объектов военного назначения. На такой территории запрещены как огороднические сооружения, так и жилые. Причем ни администрация, ни суд первой инстанции на это не ссылались. Кассация же поддержала предыдущие акты. 

Тогда Сабельников обратился с жалобой в Верховный суд и попросил отменить принятые по делу акты (дело № 39-КАД24-4-К1). Он указал на ошибку инстанций в толковании градостроительного регламента. Помимо этого, участок находится в границах населенного пункта, отметил заявитель. 

Позиция ВС: перерегистрация возможна

Административная коллегия оценила доводы и удовлетворила требования Сабельникова. Она отменила прошлые акты и признала дом жилым. ВС исходил из того, что такая перерегистрация разрешена, если соблюдены технические требования. В свою очередь, дом этим критериям соответствует. Заявитель приложил все подтверждающие это документы, отметил ВС. 

«Вид разрешенного использования участка «Для ведения садоводства и огородничества» позволяет размещение на нем как садового дома, так и жилого», — заключила админколлегия. Помимо этого, высшая инстанция оценила и новый довод апелляции.

Изменение зоны под военные объекты уже после вынесения оспариваемых решений администрации, а затем и первой инстанции — не основание для признания отказа правомерным. Вид разрешенного использования участка не изменился. Вдобавок ответчик не ссылался на то, что земли планируют резервировать или изымать для госнужд. К тому же прокуратура установила ошибку при изменении категории зоны. 

Мнение юристов

Старший юрист АБ Бартолиус Михаил Задоров напомнил, что необходимо учитывать при строительстве жилого дома либо перевода садовой постройки в эту категорию.

Изначально нижестоящие инстанции отказали, сославшись на градостроительный регламент, который не предполагал размещения жилых домов на спорной территории, объяснил эксперт. Он считает, что ВС верно указал: такие ограничения противоречат многим положениям и лишают собственников садовых участков права строить жилые дома на них.

«‎Если ВРИ предполагает строительство жилья, то ограничение в регламенте на его размещение в определенной части территориальной зоны — это не основание для отказа в признании возведенного на таком участке садового дома жилым», — отметил Задоров.Продолжая дискуссию, адвокат Orchards Петр Мацкевич напомнил: сейчас правила такого перевода закреплены в постановлении правительства № 47. Самый важный вопрос, который рассматривает администрация, — соответствие виду разрешенного использования и техническим требованиям. При соблюдении указанных условий и представлении стандартного пакета документов сложностей в получении разрешения на перевод не возникает. Эксперт считает, что в этом споре суды формально истолковали положения градостроительного регламента, который прямо не предусматривает размещения жилых домов.